“面對(duì)‘三道紅線(xiàn)’紅檔警示，降檔方案祭出?！?/p>

作者：華夫餅

編輯：tuya

出品：財(cái)經(jīng)涂鴉

據(jù)公司情報(bào)專(zhuān)家《財(cái)經(jīng)涂鴉》消息，踩中“三道紅線(xiàn)”的綠地控股集團(tuán)股份有限公司（下稱(chēng)“綠地控股”，600606.SH）近期向投資人表示，公司對(duì)到期債務(wù)已準(zhǔn)備兩套以上方案，確保如期還款。并稱(chēng)將引入有金融背景央企戰(zhàn)略投資者，預(yù)計(jì)春節(jié)后推行。

對(duì)于投資者關(guān)心的“三道紅線(xiàn)”全踩的紅檔警示，綠地控股稱(chēng)已有降檔方案，力求一年降一檔。此外對(duì)于未來(lái)規(guī)劃，綠地控股表示，綠地金融將引入60億元戰(zhàn)略投資，旗下的金融板塊、貿(mào)易港計(jì)劃未來(lái)分拆上市。

“三道紅線(xiàn)”全踩，現(xiàn)金流承壓巨大

高杠桿，高負(fù)債經(jīng)營(yíng)一直是房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的必用手段，而今年7月一大型房企由于前期高杠桿、低周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)，最終資金鏈斷裂，造成債務(wù)違約。為了控制房地產(chǎn)企業(yè)杠桿水平，防止因大肆舉債出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，2020年8月20日住建部和央行召開(kāi)了重點(diǎn)房企座談會(huì)，明確提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度。同時(shí)宣布了房企融資的“三條紅線(xiàn)”，即：1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；2.凈負(fù)債率大于100%；3.現(xiàn)金短債比小于1倍。并根據(jù)房企的“踩線(xiàn)”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。

而綠地控股“三道紅線(xiàn)”全部踩線(xiàn)，位于警示最高級(jí)別紅檔。據(jù)綠地控股三季報(bào)數(shù)據(jù)，截至2020年9月30日，公司負(fù)債總額10322.84億元，相比年初增長(zhǎng)1.77%，短期有息負(fù)債、長(zhǎng)期有息負(fù)債分別為1029.84億元、2206.85億元，長(zhǎng)短期有息負(fù)債比例為2.14。而公司賬面貨幣資金僅有805.72億元，同比下降2.2%。按“三道紅線(xiàn)”標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，綠地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.38%，遠(yuǎn)高70%的標(biāo)準(zhǔn)；凈負(fù)債率為183.45%，高出標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)83個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為0.78，小于標(biāo)準(zhǔn)要求的1倍。

2020年前三季度，綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3209億元，而經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~只有50.04億元，較2019年的同期91.27億元大幅減少45.17%，現(xiàn)金凈增加為-91.48億元。會(huì)上，綠地控股對(duì)2020年的現(xiàn)金流列出明細(xì)：2020年的合約銷(xiāo)售約3500億元，目前平均回款率91%，現(xiàn)金回款3100億元，加上融資回款1000億元，合計(jì)現(xiàn)金流入約4100億元；支付土地款、工程款、各類(lèi)稅費(fèi)以及還款合計(jì)支出約4980億元，現(xiàn)金凈流出約880億元，可見(jiàn)現(xiàn)金流承壓巨大。

債股雙殺，到期債務(wù)已備兩套以上方案

“三道紅線(xiàn)”全踩的綠地控股，今年以來(lái)更是負(fù)面消息不斷：多項(xiàng)目停工維權(quán)、被供應(yīng)商發(fā)文催債、甩賣(mài)231億資產(chǎn)。2020年10月以來(lái)，因華晨汽車(chē)、永城煤電、紫光集團(tuán)的債券違約，信用債市場(chǎng)已風(fēng)聲鶴唳。此時(shí)，有消息流出，綠地控股的一份商辦項(xiàng)目推薦書(shū)顯示，綠地控股有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個(gè)項(xiàng)目27個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，合計(jì)售價(jià)231億元人民幣。市場(chǎng)解讀為綠地控股甩賣(mài)資產(chǎn)，投資者一片恐慌，引發(fā)債股雙殺，綠地控股緊急召開(kāi)債券投資者電話(huà)會(huì)議。

會(huì)上綠地控股表示：目前公司經(jīng)營(yíng)正常、流動(dòng)性充足、銷(xiāo)售去化均正常；公司對(duì)到期債務(wù)已準(zhǔn)備兩套以上方案，確保如期還款。并稱(chēng)將引入金融背景央企戰(zhàn)略投資者，此次引入戰(zhàn)投預(yù)計(jì)春節(jié)后推行。

打包出售230億資產(chǎn)僅為去化清單

對(duì)于市場(chǎng)傳言的甩賣(mài)231億資產(chǎn)，會(huì)議上，綠地控股表示，這是公司正常銷(xiāo)售行為，僅僅是去化清單。銷(xiāo)售價(jià)格按照正常市場(chǎng)折扣，方式包括全款給與2-3個(gè)點(diǎn)折扣、送物業(yè)費(fèi)等。部分銷(xiāo)售已經(jīng)達(dá)成意向。

對(duì)于投資者較為關(guān)心的“三道紅線(xiàn)”之警，會(huì)議上綠地控股表示，公司已有降檔方案，一年降一檔：2021年6月30，現(xiàn)金短債比降至綠檔；2022年6月30，凈負(fù)債率降至綠檔；2023年6月30日前，完成有息負(fù)債降至2800億元以下。

此外，綠地控股表示，12月到期債券將以自有資金償還，目前資金已儲(chǔ)備好；而1月到期的債券將根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)情況發(fā)一部分新債，剩余部分以自有資金償還。

會(huì)上，綠地控股表示目前公司貨幣資金820億元，主要集中在境內(nèi)，其中120億元受限。而未來(lái)一年到期債務(wù)包括12月、1月到期的170億公司債券合計(jì)約1000億元，短債比例尚有缺口。

綠地金融欲引入60億元戰(zhàn)投，計(jì)劃金融板塊未來(lái)上市

對(duì)于未來(lái)規(guī)劃，綠地控股表示，綠地金融將引入60億元戰(zhàn)略投資，旗下的金融板塊、貿(mào)易港計(jì)劃未來(lái)分拆上市。

金融產(chǎn)業(yè)是綠地集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)板塊之一，近年來(lái)綠地集團(tuán)積極打造金融全產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)施“大金融”發(fā)展戰(zhàn)略：深度介入并自主參與經(jīng)營(yíng)包括金融資產(chǎn)管理、信托、投資銀行、小貸公司運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)。

另外，綠地控股表示其境外可銷(xiāo)售資產(chǎn)約700億元，對(duì)應(yīng)債務(wù)水平60億美元，且其在美、英等國(guó)投資的房產(chǎn)正處于上升通道中，雖然公司位于“三道紅線(xiàn)”之紅檔，但目前銀行并沒(méi)有對(duì)公司授信額度收緊，“永煤事件”沒(méi)有影響到銀行對(duì)綠地控股的放貸。

2020年，處于漩渦中的綠地任重而道遠(yuǎn)。當(dāng)下綠地聚焦大基建、大金融、大消費(fèi)三組產(chǎn)業(yè)集群，已形成了以地產(chǎn)和基建為主業(yè)，金融、消費(fèi)、健康協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。綠地能否再度挑戰(zhàn)自我，度過(guò)難關(guān)，全面完成從“中國(guó)綠地”向“世界綠地”的重大轉(zhuǎn)變，令人拭目以待。