問題：房地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)房（已竣工備案，達到交房條件）收到首付款時是否需要預繳增值稅？

答：個人觀點是不用，但是如果按照稅法規(guī)定，只要是收到預收款都要預繳。

一、相關(guān)法規(guī)

《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十條規(guī)定：“一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅?！?/p>

二、問題分析

在企業(yè)銷售期房的時候，企業(yè)收到預收款那肯定是需要預繳增值稅的。但銷售現(xiàn)房是否需要，我在實務中主要遇到兩種意見：

一是需要，他們的觀點主要是，國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十條規(guī)定：“一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅?！蔽募锩嬉?guī)定了，采取預收款方式銷售的企業(yè)，收到預收款就要繳納增值稅了，并沒有規(guī)定銷售現(xiàn)房就不需要繳納了。

二是不需要，他們的觀點主要是，之所以房地產(chǎn)企業(yè)收到預收款時要預繳增值稅，是因為稅法上沒有達到增值稅納稅義務的發(fā)生時點，但是房地產(chǎn)從收到預收款到交房周期較長，而且收到的款項較大，如果都不需要預繳增值稅，對于稅收公平不利，所以才需要在銷售期房時預繳增值稅。

等到銷售現(xiàn)房時，因為收到預收款和實際交房時間間隔普遍偏短，甚至有可能是同一個月，所以直接按照增值稅納稅義務發(fā)生時間去計算即可，不需要在預繳增值稅。

我個人是比較認同是第二種說法的，但是我跟房地產(chǎn)的朋友也聊了一下，他們說這部分金額會預繳，主要是因為集團核算的問題，如果要剔除太麻煩了。而且有的稅務機關(guān)他比較死板，一定要按照法規(guī)來，也就是秉承第一種觀點的要求，必須要企業(yè)先預繳然后再去申報，哪怕是同一個月就交房的都要這樣。