一、如何區(qū)分合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中的清理?xiàng)l款與“名為合作實(shí)為借貸”合同。

1、案情簡(jiǎn)介：甲廠與乙公司簽訂《協(xié)議書》，約定甲廠提供劃撥土地，乙公司出資共同組建新的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。(1)乙公司全權(quán)負(fù)責(zé)辦理并墊付甲廠前期辦理各種手續(xù)的全部費(fèi)用；(2)甲廠負(fù)責(zé)出具在辦理上述手續(xù)時(shí)需提供的相關(guān)材料；

(3)甲廠自愿以其辦理合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)商住用地使用權(quán)作為對(duì)乙公司墊支費(fèi)用的擔(dān)保，土地使用面積為70余畝，按實(shí)際征地規(guī)劃為準(zhǔn)；(4)乙公司墊支辦完所有手續(xù)后，如因其他原因，乙公司不能成為新成立公司股東，甲廠必須一次性償還乙公司前期辦理相關(guān)手續(xù)墊支的一切費(fèi)用及承擔(dān)墊支款同期的LPR四倍。

2、如乙公司成為新公司股東，乙公司的墊支款作為成立新公司的入股資金，甲廠以其土地70余畝價(jià)款作為入股資金。合同簽訂后，乙公司先后出資共計(jì)1500余萬(wàn)元辦理土地出讓、申請(qǐng)批文等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)及為甲廠解決遺留債務(wù)。在甲廠所使用的劃撥土地變更為國(guó)有土地使用權(quán)出讓土地后，雙方未能組建新的公司。甲廠掛牌轉(zhuǎn)讓案涉土地使用權(quán)并積極協(xié)助乙公司參加競(jìng)買，乙公司因自身原因未能參加競(jìng)買活動(dòng)，甲廠與乙公司不能繼續(xù)合作。乙公司起訴請(qǐng)求甲廠返還1500余萬(wàn)元出資款，并按照同期銀行貸款利率的四倍支付利息。

3、甲廠答辯認(rèn)為雙方實(shí)際是借款關(guān)系，所約定的同期的LPR四倍貸款利息過(guò)分高于乙公司的損失。甲廠同意解除合同，返還本金并按照同期銀行貸款利率支付利息。一審法院判決甲廠向乙公司返還本金及按銀行同期貸款利率支付利息，二審改判甲廠向乙公司返還1500萬(wàn)元及按同期的LPR四倍貸款利息計(jì)算。最高法院民一庭傾向性意見(jiàn)：從案涉合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容看，協(xié)議性質(zhì)為共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同。合同還約定，終止履行后接受出資一方返還出資方投資款本金及按同期的LPR四倍貸款利息，依據(jù)合同法第九十七條、第九十八條規(guī)定，此約定性質(zhì)為合同終止履行后的清理?xiàng)l款，不屬于《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十六條規(guī)定的名為合作合同實(shí)為借款合同情形。

二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中，不負(fù)有出資建設(shè)義務(wù)的一方，實(shí)際完成案涉項(xiàng)目建設(shè)的，不應(yīng)認(rèn)定為違約。

1、案情簡(jiǎn)介：京某公司與地匯春公司簽訂《合作協(xié)議書》約定迎某大廈建設(shè)所需費(fèi)用原則上全部由地匯春公司出資，京某公司負(fù)責(zé)前期工作和土地開(kāi)發(fā)權(quán)、辦理開(kāi)工前的一切手續(xù)，并墊付所需費(fèi)用。在實(shí)際履行過(guò)程中，京某公司作為整個(gè)京某大廈項(xiàng)目的立項(xiàng)單位，在完成迎某大廈前期開(kāi)發(fā)及建設(shè)開(kāi)工前一切手續(xù)等工作后，一并完成了迎某大廈的施工建設(shè)，并墊付了部分資金。迎某大廈的建設(shè)主體由約定的迎某公司變更為京某公司，雙方說(shuō)法不一，但通過(guò)本案各方提交的若干協(xié)議可以看出，地匯春公司和迎某公司對(duì)此事實(shí)是明知并認(rèn)可。發(fā)生爭(zhēng)議后，地匯春公司主張京某公司違反約定擅自建設(shè)而構(gòu)成違約，京某公司就迎某大廈實(shí)際墊付的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和建設(shè)費(fèi)用要求地匯春返還。最高法院認(rèn)為：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中，不負(fù)有出資建設(shè)義務(wù)的一方，實(shí)際完成案涉項(xiàng)目建設(shè)的，不應(yīng)認(rèn)定為違約。在對(duì)方對(duì)此明知并認(rèn)可的情況下，應(yīng)視為雙方在合同履行過(guò)程中的變更行為。案涉工程已經(jīng)實(shí)際交付使用的，負(fù)有出資義務(wù)的一方應(yīng)自工程實(shí)際移交之日支付相應(yīng)的工程款及利息。