焦點研究院·房地產(chǎn)行業(yè)內部參考報告（2022年第15周）

企業(yè)研究組

監(jiān)測時間：4月9日至4月15日

一、宏觀政策：

1、4月14日，央行：適時運用降準等貨幣政策工具；

4月房企迎償債高峰，6家房企到期債務超30億，Top20中民企占比過半。（詳見附注1）

焦點研究院：央行明確表態(tài)落實降準，但具體落實到房地產(chǎn)行業(yè)恐怕仍難有明顯效果。近期民企發(fā)債萎縮嚴重，即使有部分資金流入大概率也是流向國央企及地方城投，對民營房企作用將十分有限。

2、4月11日，蘇州市限售、限購政策均有所松動；

4月11日，南京市轄區(qū)六合區(qū)限購松綁；

4月12日，天津市發(fā)布通知：父母可提取住房公積金支持子女購房。（詳見附注2）

焦點研究院：現(xiàn)階段全國性調控政策出臺難度大，適應性低，實施后還會加劇樓市分化，因此根據(jù)不同城市、地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況進行的因城施策、因區(qū)施策或將成為未來政策調控主流，具體調控手段也更細節(jié)化、具體化。

二、企業(yè)經(jīng)營：

1、近期，國際三大評級機構對房企新一輪信用評級調整到來。其中，碧桂園、弘陽、富力、新城、旭輝評級或展望遭下調或被列入負面觀察名單；首開、首創(chuàng)、龍湖評級或展望維持不變；金茂評級或展望獲得上調。（詳見附注3）

焦點研究院：2021年末的評級下調潮多是因為高負債、高杠桿房企被持續(xù)看衰，而此次評級下調潮更多的是由于目前市場需求疲軟以及疫情反復等外因。待市場需求逐漸恢復，房企回歸正常經(jīng)營節(jié)奏，行業(yè)風險得到出清后，國際評級機構對中國房企信用質量的評價才有望真正逆轉。

2、花樣年迎來“白衣騎士”粵民投。（詳見附注4）

焦點研究院：粵民投作為地方民營投資平臺代表，其背后股東包括碧桂園、美的置業(yè)等優(yōu)質民企，且此前這些民企均獲得大量并購貸款額度，不排除由粵民投牽線整合花樣年項目出讓資源，由其股東開展并購的可能。未來此類多家企業(yè)成立投資平臺，收購大型資產(chǎn)包并進行合理分配的模式將成為行業(yè)內的典范。

三、土地市場：

1、4月12日，長沙首批次集中供應22宗住宅用地，最終19宗底價成交，2宗觸頂進入搖號出讓階段，1宗溢價成交，成交地塊以底價成交為主 成交總價近174億元。

焦點研究院：長沙首批次集中供地全部出讓，相較于其他城市長沙土地市場表現(xiàn)更加穩(wěn)健，無流拍地塊，總價處于開發(fā)商接受范圍之內，共有54家競買主體參與競買。土地市場呈現(xiàn)出回暖向好的趨勢，交易活躍度相比去年后兩輪集中供地明顯回升。但需注意的是，得益于長期持續(xù)調控，長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展更為平穩(wěn)，房企利潤空間相對較為充足，土拍參與度一直較高，此次長沙土拍回暖并不意味著投資市場整體回溫。

2、2022年第一批集中供地產(chǎn)生多項政策變化（詳見附注5）。

焦點研究院：2022年已經(jīng)有19個城市公布第一批集中供地計劃，其中多個城市出臺寬松政策，主要集中在調整地價、延長付款周期、取消競配建環(huán)節(jié)等，其目的主要是為房企提供更高利潤空間，吸引更多房企參拍。目前來看土地市場熱度并未出現(xiàn)顯著回升趨勢，預計未來會有更多城市出臺土拍寬松政策，方式也更為多元。

附注1：

中國人民銀行貨幣政策司司長孫國峰14日表示，人民銀行將適時運用降準等貨幣政策工具，進一步加大金融對實體經(jīng)濟特別是受疫情嚴重影響行業(yè)和中小微企業(yè)、個體工商戶支持力度，向實體經(jīng)濟合理讓利，降低綜合融資成本。

附注2：

4月11日，蘇州市房地產(chǎn)市場和交易管理中心發(fā)布信息顯示，蘇州的限售、限購政策均有所松動。在限售方面，二手房限售時間由5年改為3年；在限購方面，非蘇州戶口購房由3年內社保連續(xù)繳納滿24個月改為累計24個月，同時外地人賣房后2年內，無需社?；蚨悊慰芍苯淤彿?。

4月12日，江蘇省南京市六合區(qū)房產(chǎn)交易中心表示，非南京市戶籍居民僅需提供相關身份證件即可開具一張六合區(qū)的購房證明。在此之前，南京溧水也已調整購房政策，外地人憑身份證就可以直接開具首套房購房證明，無需社保或個稅證明，相當于放開了當?shù)氐南拶徴摺?/p>

4月11日，天津市住房公積金管理中心發(fā)布《關于購買首套住房和保障性住房提取住房公積金有關問題的通知》：職工在天津市購買首套住房和保障性住房的，除職工本人及配偶外，職工及配偶的雙方父母也可申請?zhí)崛∽》抗e金。

附注3：

評級或展望遭下調或被列入負面觀察名單：

4月8日，標普報告稱，確認碧桂園控股有限公司長期發(fā)行人信用評級為“BB+”，展望由“正面”下調至“穩(wěn)定”。

4月8日，穆迪將弘陽地產(chǎn)集團有限公司的公司家族評級從“B2”下調至“B3”，并將該公司的高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”，展望仍為負面。

4月8日，標普全球評級將富力地產(chǎn)的長期主體信用評級從“CC”下調至“SD”（選擇性違約），評級展望“負面”。

4月13日，惠譽將新城發(fā)展控股有限公司的“BB+”長期本外幣發(fā)行人違約評級，以及其持股67%的子公司新城控股集團股份有限公司的“BB+”長期外幣發(fā)行人違約評級，以及他們的未償債券和高級無抵押評級列入負面觀察名單(RWN)。

4月13日，穆迪發(fā)布報告稱，確認旭輝控股（集團）有限公司企業(yè)家族評級為“Ba2”，并確認其高級無抵押評級為“Ba3”，展望由“穩(wěn)定”下調至“負面”。

維持不變：

4月11日，惠譽確認北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)為BBB，展望穩(wěn)定；同時，確認其高級無抵押評級以及Bright Galaxy International Limited發(fā)行、首開集團擔保的息票率3.25%、2026年到期的5.17億美元高級無抵押票據(jù)的評級為BBB。

4月11日，惠譽確認北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司(簡稱“首創(chuàng)集團”)的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級(IDR)為“BBB”。展望維持“負面”?；葑u同時確認首創(chuàng)集團的高級無抵押評級為“BBB”。

4月12日，標普確認龍湖集團控股有限公司長期發(fā)行人信用評級為“BBB”，展望為“穩(wěn)定”。同時，確認龍湖集團高級無抵押票據(jù)發(fā)行評級為“BBB-”。

評級上調：

4月11日，標普將中國金茂控股集團有限公司的展望從負面調整為穩(wěn)定。同時，標普確認了中國金茂的“BBB-”長期發(fā)行人信用評級以及公司擔保的高級無抵押票據(jù)“BBB-”長期發(fā)行評級，以及其次級票據(jù)的“BB”評級。

附注4：

4月11日，花樣年聯(lián)合彩生活發(fā)布公告稱，與粵民投另類私募基金管理簽訂重組及投資顧問服務協(xié)議，聘請其為重組及投資顧問、并作為花樣年債務重組潛在戰(zhàn)略投資人協(xié)助方案落實?；浢裢读眍悓⒃诙鄠€方面為花樣年、彩生活提供協(xié)助，包括債務重組、資產(chǎn)出售等多個方面?；浢裢妒菄鴥雀魇∫言O立的地方民營投資平臺當中，涵蓋領域最廣、民企組成最具代表性的一家。該公司的16家發(fā)起人包括碧桂園、美的、星河灣、海天等，而碧桂園旗下物業(yè)公司曾接盤了彩生活的部分資產(chǎn)。

附注5：