報(bào)告前十頁(yè)預(yù)覽

杠桿拐點(diǎn)：行業(yè)整體驅(qū)動(dòng)由財(cái)務(wù)杠桿向合作與經(jīng)營(yíng)杠桿(占款為主)轉(zhuǎn)移。截至2022年末，房地產(chǎn)行業(yè)綜合杠桿水平為83%。依據(jù)負(fù)債資金來(lái)源不同，將杠桿分為三類：1)財(cái)務(wù)杠桿：我們預(yù)期將持續(xù)下降。2018年是財(cái)務(wù)杠桿出現(xiàn)下滑的重要拐點(diǎn)，2022年末財(cái)務(wù)杠桿86%我們認(rèn)為，未來(lái)短期內(nèi)財(cái)務(wù)杠桿可能因在手資金的減少及凈資產(chǎn)的下降而出現(xiàn)暫時(shí)性小幅回升，但長(zhǎng)期看財(cái)務(wù)杠桿大概率是下行的趨勢(shì)隱藏的“明股實(shí)債”實(shí)際上也是財(cái)務(wù)杠桿中的一部分2018-2020年財(cái)務(wù)杠桿下行的同時(shí)，“明股實(shí)債”運(yùn)用的可能性提升，2021年開始，由于“三條紅線”的要求及金融機(jī)構(gòu)對(duì)明股實(shí)債的風(fēng)險(xiǎn)控制加嚴(yán)，這塊的運(yùn)用大幅下降。2)經(jīng)營(yíng)杠桿：房企在預(yù)收賬款端加杠桿空間將縮小。